Время на прочтение: 12 минут(ы)

Закон о комплексном развитии территорий (КРТ) предусматривает снос аварийных или просто старых домов и строительство на их месте новых вместе с инфраструктурой — детсадами, школами, поликлиниками. Закон № 494-ФЗ принят в декабре «ковидного» 2020 года. На первый взгляд, это отличное решение проблем с расселением «трущоб» и превращении таких кварталов в современные. Первые же попытки внедрить КРТ в регионах показали: под программы подпадают не аварийные, а просто удобные по месторасположению кварталы. Людей выселяют из крепких домов, предлагая небольшие компенсации, вместо уютных кварталов с пятиэтажками и просторными дворами предполагается строительство высоток, дойдет ли дело до школ и поликлиник — неизвестно. Против КРТ уже выступили в Подмосковье, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Петрозаводске, Самаре, Тюмени и других городах. «НеМосква» выясняла, что принесет КРТ регионам и можно ли с ним бороться.

Семья Оксаны Левковой из тюменского района Старая Зарека построила двухэтажный дом на своем участке. Два машиноместа, небольшой сад для прогулок с четырьмя детьми, близость ко всем соцобъектам и центру города — к таким удобствам семья шла долгие годы, продав две квартиры. Всю внутреннюю отделку с мужем делали сами, отказав себе в отпусках и других вариантах отдыха. Нервничали, переживали и поругивались, изучали технологии, но продолжали строить. Летом 2022 года Левковы узнали из прессы, что их дом собираются снести ради строительства студенческого кампуса. Вместе с их недвижимостью власти анонсировали снос 320 домов. К октябрю жители Зареки, приложив невероятные усилия, добились отмены реновации. В середине декабря 2023-го Оксана написала в региональные СМИ: «Мой дом опять хотят снести!». На этот раз на месте дома Левковых и десятков соседних хотят построить несколько 16-тиэтажек, школ и детский сад.

— Перед тем как начать возводить дом, мы делали запрос в мэрию, чтобы уточнить, не планируется ли здесь какого строительства. «Это территория ИЖС», — отвечали нам. Поверили — построили. У нас разные соседи: есть ветхие дома, но более 60% — добротное, крепкое жилье, и хозяева этих домов никогда не планировали переезжать в квартиры, — рассказывает Оксана. — У нас такая же ситуация. Мы выбрали жить в своем доме на земле, а не в квартире. Пока окончательного решения по сносу нашего дома нет, но мы будем за него бороться в любом случае.

По ее словам, в Тюмени КРТ проходит «не по жесткому сценарию»: власти в каких-то случаях прислушиваются к требованиям горожан и изменяют проекты, суды порой встают на сторону собственников и выносят решения в их пользу в плане сумм выкупных выплат. Известны случаи, когда нанимателям планируемого под снос жилья муниципалитет выделял квартиры большего метража. «У нас богатый регион», — объясняет уникальное явление Оксана.

С ней согласна тюменка Елена К., которую реновация затронула лишь частично: она покупала квартиру в новостройке «с видом на рассветы и закаты», теперь под ее окнами строится многоэтажный паркинг.

— Можно сказать, что реновация у нас началась еще 20 лет назад: тогда с левого берега Туры переселили табор цыган из их самостроев. На этом месте примерно к 2007 году построили новый микрорайон, а цыганам, несмотря на отсутствие документов на недвижимость в большинстве случаев, построили новые дома. Новый этап реновации начался года 4 назад, и не все шло гладко. Люди судились из-за маленьких компенсаций за сносимое жилье, суды были просто завалены такими исками. Сейчас все более-менее нормализовалось, недовольных стало меньше. Отличие нашего региона от других в том, что у нас очень много желающих приобрести жилье в новостройках: регион благополучный, многие хотят сюда переехать. Но людей, которые не желают переезжать из уютных микрорайонов, да еще и из собственных домов в высотки, понять можно, — пояснила тюменка.

Между тем и в Тюмени хватает «реновационных» казусов и личных трагедий. Многие, как и семья Левковых, просто не хотят переезжать в квартиру из своего дома, кто-то не прочь переехать, да на предложенную компенсацию можно будет приобрести лишь «однушку», да и ту — на окраине. В доме на улице Елизарова одновременно начался ремонт подъезда и поступило известие о попадании в программу КРТ, а на улице Максима Горького снесут частные гаражи — против воли собственников.

В декабре тюменцы направили видеообращение Путину, в котором попросили изменить закон о КРТ. Основная претензия: собственники абсолютно не защищены, они не имеют права отказаться от участия в реновации, не могут спасти свою собственность.

Фонтан со скульптурой слоненка перед детским садом, вазоны в просторных дворах двух- и пятиэтажек, каскад прудов, на каждом из которых купались местные жители, 2 школы, 6 детских садов, поликлиника и спортзал — таким был поселок Шлаковый на окраине Рязани во времена СССР. Примерно с 2010-х годов его «осовременнили»: построили 7 крупных жилых комплексов, попутно уничтожив дачные массивы и загрязнив водоемы, на небольшом «пятачке» строится еще один крупный ЖК на 3 дома, в ближайшем будущем там же появятся три 25-этажки. При этом детских садов осталось 4, школы переполнены. По одному из планов застройки поселка новая школа уже должна была появиться на Старообрядческом проезде, однако на этом месте возводится частная теплица. Тротуары разбиты. Парковок нет. В Рязанской администрации в минувшем году так и ответили на запрос местной жительницы: «Информация об организованных общественных автомобильных парковках в пос. Шлаковый отсутствует».

В конце прошлого года Шлаковый назначили площадкой для КРТ. Местные жители все так же узнали об этом из СМИ, общественных обсуждений не было. Частный сектор, который пока выполняет роль зеленого барьера между жилой зоной и промпредприятиями, будет снесен подчистую. На этих землях появятся высотки. Их также возведут в нескольких дворах старых 5-этажных домов. Парковки планируются, но их обещали и ранее, однако «забыли». Зеленых зон практически не будет. Школу запроектировали — в последнюю очередь, примерно к 2040-м годам. До этого момента сотни учеников будут «утрамбованы» в СОШ №№ 11 и 41, в которых число учеников уже сейчас превышено почти в 2 раза и на 387 учеников соответственно.

Местная жительница Екатерина Стефанова записала видеообращение на прямую линию с Путиным, в котором попросила срочно вмешаться в ситуацию. По ее словам, ранее поселок застраивался в соответствии с проектом планировки территорий (ППТ), принятом со всевозможными нарушениями — не учитывалась плотность населения, нагрузка на дороги и социальные учреждения, обещанных подземных паркингов нет. Теперь план застройки назвали комплексным развитием территории, которое по сути осталось тем же — точечной застройкой некогда уютного поселка.

— КРТ на Шлаковом приведет к тому, что в школьных классах будет по 40 с лишним человек, учиться они будут в три смены, о прогулочных зонах стоит забыть вообще, район встанет в вечной пробке. Знакомый живет в ЖК «Петр и Феврония» на Муромском шоссе, так они по утрам стоят в очереди, чтобы просто выехать с территории двора. «Развитие» нашей территории приведет к тому же. В микрорайоне Дашково-Песочня детей из школы №75 будут возить на автобусе в новую школу — в район Олимпийского городка. Наших детей ждет такое же «развитие», — утверждает Стефанова. — Я считаю, что наши трущобы надо сносить и строить на их месте, но строить уютные зелёные жилые кварталы с красивой гармоничной архитектурой, удобной продуманной планировкой, развитой с опережением и на перспективу инфраструктурой. Чтобы гордиться уютом наших городов и заботой государства, чтобы за российские города не было стыдно.

Население поселка — 13 тыс. человек. Только в строящийся ЖК «Аура» въедет 1,4 тыс. человек, в три 25-этажки, которые начнут возводиться в ближайшем будущем, — 2,5 тыс. человек. Это «второстепенное» строительство, не входящее в КРТ. Сколько тысяч человек приедет в поселок после возведения домов по этой программе, точно не известно, но точно — не менее уже проживающих.

Пока против КРТ Шлакового в таком виде выступили лишь несколько активистов. Жители аварийных частных домов и бараков на несколько семей надеются, что получат достойные компенсации, на которые смогут купить приличное жилье в этом же районе.

Это вряд ли. Такой вывод можно сделать из опыта других регионов.

Все на выход

В Санкт-Петербурге под снос по программе КРТ должны пойти не только аварийные многоквартирные, но и панельные пятиэтажки 1970-х годов постройки.

«Я живу на Парке Победы [центр города], застройщик приходит ко мне и говорит: я сношу твой дом, хочешь квартиру? Я говорю: да, пожалуйста. Мне говорят: Шушары! Однокомнатная квартира примерно твоей площади, — приводит пример юрист Екатерина Гуленкова. — Какому-то застройщику захотелось построить на месте моего дома какой-то более дорогой дом для солидных господ. Чтобы сохранить, не улучшать, а просто сохранить тот уровень жизни, в котором я привыкла жить, в том же квартале за 45 квадратных метров не в хрущевке я должна заплатить 4 млн рублей [сверх выкупной рыночной стоимости «хрущевки»]. Эта цифра показывает, насколько невыгодная и несправедливая выплата именно рыночной стоимости».

Хитрость в том, что в законе не прописано, где именно застройщик должен предоставить квадратные метры жильцу, чей дом пойдет под снос. «В пределах населенного пункта», — говорится в законе о КРТ Санкт-Петербурга. «Населенный пункт» — понятие расплывчатое, наличие инфраструктуры или близость метро в нем не учитывается. Помимо этого, если сносимое жилье было в ипотечном кредите, его придется погасить досрочно — скорее всего, из суммы небольшой компенсационной выплаты. Что останется от этой суммы, вложить в новую ипотеку, но уже не под 6% или 9%, как несколькими годами ранее, а под 16-17%.

Остаться в своей квартире или доме, «просто отказавшись выезжать», как планируют некоторые несогласные, не получится.

— Застройщик приходит с предложением выкупить квартиру по договору за рыночную стоимость. Если человек отказывается заключать договор, то они идут в суд и требуют заключить договор принудительно. Суд удовлетворяет заявление, деньги застройщик может внести на депозит в пользу собственника, а выселять его придут судебные приставы по решению суда, — прояснила этот момент Гуленкова в разговоре с корреспондентом «НеМосквы».

Как такового федерального «закона о КРТ» не существует — есть ряд изменений, внесенных в Градостроительный и Жилищный кодекс. Госдума приняла их в конце «ковидного» 2020 года, когда все публичные мероприятия и обсуждения были отменены. В них сказано, что регионы вправе (но не обязаны) вносить в региональное законодательство любые дополнения, в том числе дополнительные гарантии для «переселенцев». В градостроительном законодательстве Санкт-Петербурга никаких дополнительных гарантий не появилось, в остальных регионах тоже. Дополнительные гарантии доступны лишь москвичам.

Активные жители Санкт-Петербурга «начали действовать на упреждение». Сначала они подали в суд коллективный иск к губернатору города Александру Беглову об отмене закона о КРТ. Доводы истцов состоят из 17 пунктов, среди которых — отсутствие публичных слушаний, необходимых по смыслу положений Гражданского кодекса РФ; отсутствие гарантий на получение «переселенцами» жилья; нарушение прав несовершеннолетних, проживающих рядом с учебными заведениями и инвалидов, выбравших в качестве жилья удобные первые этажи, и другие. Главная претензия: КРТ должно улучшать жилищные условия граждан, а не ухудшать их, как это получится на деле. Ухудшение же жилищных условий противоречит конституционным принципам и жилищной политике государства. Активисты дошли до Верховного суда, но ВС отменил определение Третьего кассационного суда о рассмотрении коллективного иска петербуржцев, потребовавших признать недействующим городской закон о КРТ. Причина в том, что закона о КРТ в Санкт-Петербурге сейчас как бы нет: его исполнение отсрочено до 1 января 2025 года. Депутаты готовят предложения по корректировке закона о КРТ, но вряд ли они пойдут на пользу переселяемым санкт-петербуржцам.

Изучив все нюансы закона о КРТ, Гуленкова сделала вывод: закон придуман в целях лоббирования интересов застройщика. Крупный девелопер сможет выбирать для застройки любые приглянувшиеся территории, строить там более высотное и более дорогостоящее жилье, попутно сбывая неликвид на окраинах — переселенцам, которым придется снова брать ипотеку по повышенной ставке. Аналогичные мысли высказали красноярский юрист Василий Юрьев и самарская активистка Светлана Степанова. В этих регионах есть свои нюансы проведения КРТ, но имеется и общая черта: государство в лице местных властей не спрашивает граждан, хотят ли они куда-то переселяться, оно ставит людей перед фактом насильного переселения.

«Проблема КРТ — проблема всероссийского масштаба. Застройщики получили в руки инструмент, который позволяет рушить не только города, но и человеческие жизни, выселять людей, которые не хотят выезжать из своих квартир. Выселяют их практически на улицу. Нельзя отнимать у людей право жить там, где они хотят», — заключила Гуленкова.

Активисты из Санкт-Петербурга создали интерактивную карту «горячих точек», в которых жители протестуют против сноса их домов. На ней уже отмечены, помимо вышеперечисленных, Петрозаводск и Архангельск, московские Бибирево, Фрязино и Щукино, Нижний Новгород, тамбовский город Рассказово, Самара, Екатеринбург, Челябинск, Кемерово, Новосибирск, Абакан и Красноярск, Хабаровск и Южно-Сахалинск.

P.S. «Пришествие» КРТ в город не означает автоматическое прекращение точечной застройки и других строительных программ. Например, пока материал готовился к печати, в Рязани прошли общественные слушания по теме строительства четырех домов высотностью в 20 и 25 этажей на месте 5 двухэтажных бараков. Плотность населения после их возведения превысит верхнюю границу нормы, зеленых зон окажется меньше нижней нормы. Местные с возмущением спросили, куда пойдут учиться дети из новостроек, если две старые школы переполнены. Представитель застройщика без намека на шутку заявил, что от появления в микрорайоне высоток численность населения не изменится.