Что происходит с рынком недвижимости
Автор: Татьяна Рыбакова
Многие годы, даже десятилетия, вложения в недвижимость в России считались лучшим способом инвестирования. Что там будет с акциями, рублями, золотом и прочим — еще неизвестно, а квартира — она и есть квартира, рассуждало большинство российских граждан. Но теперь понятно, что это иллюзия.
Последней каплей — а может быть, и гвоздем в гроб мифа о «железобетонных инвестициях» — может стать кейс девелоперской компании «Самолет». Крупнейший на сегодня застройщик жилья — около 4,5 млн кв. м текущих строек по всей России, по данным «Наш.дом.рф», — по слухам, запросил в начале февраля у правительства льготный кредит на 50 млрд рублей в обмен на залог в виде блокирующего пакета акций компании. Причина понятна: в прошлом году чистый долг «Самолета» составлял более 350 млрд рублей при продажах в 272 млрд рублей. Сам «Самолет», правда, опроверг факт подобного обращения, но буквально тут же появилась информация о том, что правительство отказало в прямой поддержке застройщика, однако готово рассмотреть меры косвенной поддержки. Вопрос должен был обсуждаться на заседании Минфина 20 февраля, однако на момент подготовки статьи информации о каких-либо решениях не было.
Бетонная лихорадка
История «Самолета» очень типична для сегодняшнего рынка новостроек. Когда в апреле 2020 года была запущена первая программа льготной ипотеки, это не было мерой по повышению доступности жилья. Жилье и так было доступно, даже, можно сказать, чересчур доступно: начавшаяся эпидемия ковида всех посадила по домам, люди не знали, будут ли они завтра живы и здоровы, не говоря уж о том, будет ли у них работа и доходы, поэтому вопрос покупки жилья был, скажем так, не среди приоритетов. Объемы продаж новостроек рухнули на 65—70%, и застройщики начали отчаянно искать помощи у президента и правительства. И такая помощь была оказана: льготная ипотека по 6% годовых (рыночная ипотека тогда была чуть более 8% годовых) на новостройки, сниженный первоначальный взнос в 10% (большинство крупных застройщиков тут же предложили рассрочку на первоначальный взнос). Застройщики были спасены, что и было целью данной меры, пандемия пошла на спад (а суровые карантины были сняты еще раньше), спрос на рынке жилья оживился и, конечно, люди предпочитали новостройки. А как же не предпочесть, если цены новостроек традиционно были ниже цен аналогичной «вторички», но тут еще и условия ипотеки гораздо выгоднее? Конечно, новостройку еще надо ждать, когда она будет готова, но в 2020 году было достаточно много практически готовых домов, к тому же застройщики стали предлагать квартиры с отделкой, а некоторые даже и с кухней. Оказаться обманутыми дольщиками люди тоже больше не боялись: к тому моменту вовсю работала система эскроу-счетов: люди платили деньги не застройщику, а банку, который уже выдавал деньги застройщику по мере продвижения строительства. В случае чего все деньги были бы возвращены покупателям, а с застройщиком разбирался бы уже банк.
В общем-то, надо признать, что принятые в апреле 2020 года меры были вполне адекватными сложившейся тогда ситуации. Но вот дальше сыграло правило «нет ничего более постоянного, чем временное». Льготные ставки ипотеки так всем понравились, что программа, вместо того чтобы завершиться, начала видоизменяться. Целью стало не спасение застройщиков, чуть не обанкротившихся в пандемию, а повышение доступности жилья. При этом по мере развития программы доступность жилья становилась все менее достижимой, превращаясь в некий горизонт.
В 2020 году средняя цена однокомнатной квартиры в России была 2,8 млн рублей. В 2021 году цена на однушки увеличилась на 17,5%, достигнув 3,3 млн рублей. В 2022 году наблюдался наибольший рост цен — на 30,3%, что привело к увеличению средней цены до 4,3 млн рублей. В 2023 году темпы роста цен замедлились до 7%, в результате средняя цена однокомнатной квартиры составляет около 4,6 млн рублей. По словам директора департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александра Данилова, цены на жилье в новостройках с 2020 до 2023 года выросли на 80%, а на вторичном рынке — на 51%.
А между тем ипотечная ставка за это время, вслед за ставкой ЦБ, выросла с 8,25% до 16—17%. Ставка же льготной ипотеки к тому времени выросла лишь до 8%. И хотя условия для ее получения ужесточались, популярность ее лишь росла — что неудивительно при таком разрыве между рыночными и льготными условиями. На фоне постоянных угроз свернуть льготную ипотеку начался форменный ажиотаж. Люди скупали квартиры, как когда-то скупали соль и гречку, — на все деньги, да еще и занимали кто сколько и где может. Покупали впрок — детям, покупали на сдачу в аренду, для перепродажи, «на пенсию» — покупали в Москве, в Подмосковье, на югах, в Калининграде, в провинции — где могли. Девелоперы дрались на аукционах за земли под застройку, заборы с красивыми рендерами будущих кварталов появлялись как грибы. А потом все кончилось.
Конец изобилия
ЦБ, изрядно напуганный ажиотажем на рынке жилья, стал бить во все колокола, предупреждая о надувании «жилищного пузыря», и начал планомерно ужесточать условия выдачи ипотечных кредитов. Но еще более сурово он стал ограничивать распространившуюся тогда практику «рассрочки от застройщика»: застройщики предлагали всем, кто не смог получить льготный кредит, рассрочку на 1—2—3 года. К тому времени льготная ипотека предназначалась прежде всего для семей с детьми, и молодым семьям предлагалось купить квартиру сейчас, а потом, после рождения ребенка, оформить «семейную» ипотеку. К тому же ставки ЦБ, взлетевшие в 2022 году с началом войны, начали довольно быстро снижаться — а с ними снижались и ипотечные ставки. Возьмите сейчас рассрочку, а потом, года через три, ипотека подешевеет, и вы возьмете ее по более низким ставкам, предлагали застройщики покупателям.
Увы, ставки не только не снизились — они стали расти. Инфляция, разогнанная в том числе ростом цен на жилье, заставила ЦБ поднять ставку на максимум, до 21% в 2024 году. Ипотечные ставки стали неподъемными, а условия льготной ипотеки — трудновыполнимыми.
Впрочем, и покупателей новостроек поубавилось. С одной стороны, к концу 2024 года средняя стоимость жилья в России выросла на 134% относительно 2020 года, до 155 тысяч за кв. м в среднем в крупных городах. В Москве, которая стала центром ажиотажного спроса этих лет, рост был еще более впечатляющим: в 2,5 раза, до 736 тысяч рублей за кв. м. Такая стоимость стала неподъемной для большинства потенциальных покупателей. Прежде всего потому, что «военное кейнсианство», резко поднявшее зарплаты многих граждан, тоже кончилось — к середине 2024 года. Впрочем, рост зарплат все равно не поспевал за ростом цен на жилье.
Между тем средний срок строительства составляет в лучшем случае 2—3 года. Застройщики прекрасно распродали все свои запасы и начатые до 2020 года стройки — так прекрасно, что в какой-то момент на рынке боялись дефицита, — и радостно заложили огромные объемы нового строительства. И тут все закончилось.
Более всего пострадали именно основные бенефициары льготной ипотеки — крупные федеральные застройщики: «Самолет», ПИК, ЛСР, «Эталон» и др. Какое-то время они держались на полученной в годы ажиотажа сверхприбыли. Какие-то надежды были на то, что в связи с явно обозначившимся спадом инфляции ЦБ вскоре снизит ставку хотя бы до 12—13%: ну не может же такого быть, чтобы реальная инфляция была 6%, а ставка — 16%!
Оказалось — может. Потому что на инфляцию начало влиять правительство, которое в поисках денег для покрытия дефицита начало поднимать налог на прибыль, НДФЛ, НДС, тарифы, акцизы, пошлины, вводить утильсбор… И ЦБ решил снижать ставку символически, не более того.
Вот тогда девелоперы и поняли, что пришла пора просить о помощи.
Спасение утопающих
Поможет ли правительство «Самолету»? Скорее всего, да, но не сильно и за хорошую цену. Например, за продажу им своего земельного банка, который в 2025 году оценивался в 46,5 млн кв. м или более чем в 1 трлн рублей. Но есть проблема: земли «Самолет» приобретал в основном не в Москве, а в Подмосковье и в регионах. Причем по очень дорогим ценам и в кредит по очень высоким ставкам.
Ожидать же прямой поддержки от правительства не стоит: ведь тогда в очередь за поддержкой выстроятся не только другие девелоперы, но и угольщики, металлурги, нефтяники, лесопереработчики, автопроизводители… Да весь гражданский сектор, от малого бизнеса до бизнеса крупнейшего. А у правительства денег и так нет: разросшийся в прошлом году до 5 трлн руб. дефицит федерального бюджета в этом году может превысить 10 трлн рублей. Ранее многие эксперты выражали уверенность, что региональным застройщикам помогут наиболее богатые регионы, но сегодня и эта надежда тает: долг регионов уже составляет более половины федерального.
Однако вряд ли застройщиков оставят совсем на произвол судьбы. Все-таки большинство из них уже вполне себе системно важные игроки, те самые too big to fail. К тому же помните о рассрочках от застройщиков? Эти деньги шли мимо эскроу-счетов, а значит, покупатели по таким схемам не защищены в случае банкротства застройщика. Появление новых обманутых дольщиков в нынешней ситуации — это, наверное, последнее, что нужно властям.
Скорее всего, будет применяться комплекс мер с индивидуальным подходом к каждому застройщику. Не исключаю, что появится некая государственная корпорация, которая будет получать часть земельного банка и новостроек пострадавших застройщиков в качестве залога за кредиты. Не исключено, что в системе госкорпорации «Дом.РФ», которая сейчас является институтом финансового развития в жилищной сфере. Целесообразно было бы и создание государственной и/или муниципальной системы доходных домов, квартиры в которых сдавались бы в аренду незащищенным слоям населения, — это заодно бы цивилизовало и рынок аренды, что, в свою очередь, притушило бы спрос на покупку недвижимости. Однако в любом случае нет сомнений, что предпочтение сегодня будет отдаваться не самым эффективным мерам, а тем, которые потребуют меньше всего бюджетных трат — а лучше обойдутся вообще без них.
А что покупатели?
На фоне безумия на рынке новостроек начал было расти спрос на «вторичку», а с ним — и цены на нее. Но тут случился «эффект Долиной» — продавцы вторичного жилья толпами пошли в суд, уверяя, что продали квартиры под влиянием мошенников. И хотя после того, как Верховный суд принял решение в пользу покупательницы квартиры Ларисы Долиной, суды стали реже вставать на сторону продавцов, совсем такие случаи не прекратились. И в любом случае купить квартиру, чтобы потом тратить время и деньги на суды и адвокатов, находится мало желающих.
Так что прямо сейчас желающие купить жилье замерли в некотором недоумении. Новостройки пока не собираются дешеветь — да и страшно их покупать, когда застройщик того и гляди может обанкротиться. «Вторичку» покупать не менее страшно. Жилье как инвестиция выглядит все более сомнительно — но иных, более надежных вариантов в российских условиях тоже не проглядывается.
Тем не менее в январе, по данным портала «Мир квартир», цены на «вторичку» росли быстрее, чем на новостройки: на 2% в среднем по России против 0,7% соответственно. Да и спрос на вторичном рынке был выше. Как объясняет гендиректор портала Павел Луценко, на вторичный рынок идут те, кто не подпадает под нынешние условия льготной «семейной» ипотеки: да, рыночная ипотека идет под 17—19% годовых, но и цена на «вторичке» ниже на 19% в среднем.
Впрочем, рост «в среднем» — это рост цен в первую очередь в обеих столицах и популярных городах с платежеспособным населением. Всего же, по данным портала, в 65 городах из 70 исследованных цена квадратного метра выросла, в 4 упала, в одном осталась неизменной, подсчитали аналитики.
Больше всего подорожал «квадрат» в Ленинградской области (+6,3%), Перми (+6%), Москве (+5,6%), Санкт-Петербурге (+5,1%), Московской области (+4,4%), Чебоксарах (+3,7%), Челябинске (+3,6%), Смоленске (+3,6%), Курске (+3,4%) и Казани (+3,4%).
Среди городов с подешевевшим метром: Екатеринбург (—0,4%), Киров (—0,3%), Якутск (—0,2%), Сургут (—0,1%), с нулевым приростом — Владикавказ, а также с минимальным: Ростов-на-Дону (+0,1%), Архангельск (+0,2%), Владивосток (+0,2%), Мурманск (+0,3%), Краснодар (+0,3%).
Тем не менее такой рост — это, скорее, стагнация. Выбраться из долговой ямы застройщикам он вряд ли поможет. А между тем уже все чаще и чаще сроки строительства ими срываются. Например, в Челябинской области этим грешат 28% застройщиков. А мораторий на штрафы при задержке строительства правительство отменило — так что теперь на застройщиков лягут еще и эти траты.
Нет, это еще не начало обвала жилищного рынка. Но уже тот момент тишины, при котором слышно легкое потрескивание.
